- Trang Chủ
- Luật học
- Quyền yêu cầu tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp - nhìn nhận từ một vụ án
Xem mẫu
- Soá 01/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
BÌNH LUAÄ N AÙ N
QUYỀN YÊU CẦU TÒA ÁN BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP -
NHÌN NHẬN TỪ MỘT VỤ ÁN
Nguyễn Minh Hằng1
Tóm tắt: Quyền được bảo vệ bằng pháp luật của công dân đã được ghi nhận tại Điều 14 Hiến pháp
năm 2013: “Ở nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, các quyền con người, quyền công dân về
chính trị, dân sự, kinh tế, văn hóa, xã hội được công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm theo Hiến pháp
và pháp luật”. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân đối với tranh chấp, yêu cầu về dân sự2 là một trong
những nội dung cơ bản trong tố tụng dân sự, xác định quyền hạn của Tòa án đối với các vụ, việc này.
Theo đó, Nhà nước không chỉ bảo hộ quyền của cá nhân, cơ quan, tổ chức được yêu cầu Tòa án bảo
vệ mọi lợi ích mà họ cho là hợp pháp phát sinh từ quan hệ pháp luật dân sự, không phụ thuộc vào việc
lợi ích đó đã được pháp luật điều chỉnh hay chưa, mà còn được bảo đảm về hiệu lực của các phán
quyết do Tòa án tuyên. Quyền tự định đoạt của đương sự trong tố tụng dân sự là biểu hiện của mức
độ tự do, dân chủ của công dân. Công dân có quyền được nhà nước bảo hộ bằng pháp luật và thực
hiện sự bảo hộ đó bằng các thiết chế tư pháp. Bài viết đề cập đến những vấn đề pháp lý đặt ra từ một
tranh chấp điển hình trong thực tiễn xét xử hiện nay giữa các khách hàng với chủ đầu tư dự án bất
động sản. Từ yêu cầu khởi kiện của khách hàng, đặt ra những vấn đề cần trao đổi khi xác định quan
hệ pháp luật tranh chấp, phạm vi khởi kiện, mức tiền tạm ứng án phí và thẩm quyền xét xử của Tòa
án trong mối liên hệ với quyền tự định đoạt của đương sự3.
Từ khóa: Quyền tự định đoạt của đương sự, quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp, thẩm quyền xét xử của Tòa án.
Nhận bài: 05/12/2019; Hoàn thành biên tập: 12/12/2019; Duyệt đăng: 03/01/2020.
Abstract: Citizens’ right to be protected by the law has been recognized in Article 14 of the
Constitution 2013: “In the Socialist Republic of Vietnam, human rights and citizens’ rights in the
political, civic, economic, cultural and social fields are recognised, respected, protected and
guaranteed in accordance with the Constitution and the law”.
The courts’ jurisdiction over civil disputes and civil requests is one of the basic contents in civil
procedures and determines the Courts’ authority over such cases and matters. Accordingly, the State
shall guarantee not only the rights of individuals, agencies and organizations to request the courts to
protect all legitimate interests arising from civil relations, regardless of whether such interests have
been adjusted by the law or not, but also guarantees the validity and the enforcement of the courts’
judgements and decisions.
The involved parties’ right of self-determination in civil procedures is an expression of citizens’
level of freedom and democracy. Citizens have the right to be protected by the law and the State shall
guarantee such protection by judicial institutions. The article addresses the legal issues arising from
a typical dispute between customers and a real estate investor in a true court case. From the
customer’s requests to initiate a lawsuit, it raises issues that need to be discussed in determining the
disputed legal relations, the scope of initiation of lawsuits , the amount of the court fee advances and
the jurisdiction of the Court in connection with the involved parties’ right of self-determination.
Keywords: The involved parties’ right of self-determination, the right to request the Courts to
protect the legitimate rights and interests, the jurisdiction of the Courts.
Date of receipt: 05/12/2019; Date of Revision: 12/12/2019; Date of Approval: 03/01/2020.
1
Phó Giáo sư, Tiến sỹ, Trưởng Khoa Đào tạo Luật sư, Học viện Tư pháp.
2
Tranh chấp, yêu cầu dân sự hiểu theo nghĩa rộng bao gồm cả dân sự theo nghĩa hẹp, kinh doanh thương mại, lao
động, hôn nhân và gia đình.
3
Nghiên cứu này được tài trợ bởi Quỹ phát triển khoa học và công nghệ Quốc gia (Nafosted) trong đề tài mã số
500.01-2018.03.
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
1. Tình tiết sự kiện bằng thẻ tín dụng hay chuyển khoản qua ngân
Dự án khu đô thị mới ĐTL là một dự án bất hàng). Sau đó, chủ đầu tư và khách hàng đã lập
động sản của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà biên bản đối chiếu công nợ và tiến hành giao
và đô thị X (sau đây gọi là Tổng công ty X) thuộc nền đất cho khách hàng theo biên bản nghiệm
Bộ X đã triển khai hơn 15 năm trước. Đến năm thu và bàn giao nền đất.
2014, Tổng công ty X đã tìm đối tác đầu tư mới là Ngày 17/7/2017, UBND TP. H đã có Công
Công ty cổ phần địa ốc Thăng Long M (sau đây văn số 4406/UBND-ĐT về việc đồng ý cho chủ
gọi là Công ty M) để sang nhượng lại một phần dự đầu tư đầu tư dự án. Đến tháng 04/2018, chủ đầu
án này. Cuối 2014 đến trước 5 năm 2018, Công ty tư mới nhận được công văn số 4364/SXD-
cổ phần phát triển nhà T (là công ty con của Công PTN&TTBĐS ngày 17/4/2018 của Sở xây dựng
ty M, sau đây gọi là chủ đầu tư) đã ký kết với các TP. H cho phép chủ đầu tư triển khai xây dựng
khách hàng các hợp đồng hợp tác kinh doanh đầu nhà trên 306 nền đất thuộc dự án đã chuyển
tư xây dựng nhà ở với tổng số là 306 nền đất (sau nhượng cho khách hàng. Từ tháng 06/2018 đến
đây gọi là dự án) gồm nhiều loại diện tích khác thời điểm các khách hàng khởi kiện (cuối năm
nhau theo các mẫu hợp đồng (sau đây gọi là 2019), chủ đầu tư đã gửi thư mời khách hàng đến
HĐHT). Nội dung hợp đồng thể hiện: văn phòng công ty để thực hiện việc ký kết hợp
Bên khách hàng cam kết thực hiện và góp vốn đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai (sau
cho Bên chủ đầu tư theo tiến độ tại phụ lục để đây gọi tắt là HĐMBN). Tuy nhiên, do chủ đầu tư
cùng đầu tư xây dựng dự án. Việc góp vốn này để không minh bạch và không hợp tác cung cấp đủ
đảm bảo Bên khách hàng nhận được lô đất có vị cho khách hàng các hồ sơ liên quan đến HĐMBN
trí và diện tích theo thỏa thuận (phụ lục kèm theo); như bộ bản vẽ kỹ thuật thi công và bảng dự toán
Sau khi hoàn tất việc thực hiện góp vốn chủ giá trị xây dựng căn nhà, cơ sở để xác định giá
đầu tư sẽ thông báo cho Bên khách hàng đến trụ xây dựng nên các khách hàng cho rằng đơn giá
sở làm việc của chủ đầu tư để ký phụ lục hợp xây dựng do chủ đầu tư đưa quá cao, không phù
đồng về xây dựng nhà ở và/ hoặc mua bán nhà hợp với thực tế thị trường. Qua một số lần thương
theo quy định. Sau khi nhà được xây dựng hoàn lượng nhưng hai bên vẫn không thể có tiếng nói
tất, Bên chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp giấy chủ chung để tiến tới ký kết HĐMBN. Chủ đầu tư đã
quyền nhà cho Bên khách hàng. gửi thông báo tới các khách hàng về việc chấm
Việc góp vốn theo quy định này để đảm bảo dứt hợp đồng hợp tác xây dựng nhà ở. Cho rằng,
rằng Bên khách hàng được nhận ô đất với giá tại quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm
hợp đồng này. Riêng giá trị xây nhà và chi phí và tranh chấp, các khách hàng đã khởi kiện chủ
liên quan sẽ theo dự toán do Bên chủ đầu tư lập đầu tư ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu: (1) Tiếp
trên cơ sở giá thị trường và thông báo cho Bên tục thực hiện hợp đồng đã ký kết giữa chủ đầu tư
khách hàng. với khách hàng; (2) Buộc chủ đầu tư phải thực
Tại thời điểm ký kết hợp đồng hợp tác, chủ hiện đúng hợp đồng “xây dựng mới căn nhà theo
đầu tư đã được Sở Tài nguyên và môi trường mẫu thiết kế nhà đã được phê duyệt, thực hiện
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa vụ minh bạch đơn giá, khối lượng xây dựng
(GCNQSD đất), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khi các bên ký kết phụ lục hợp đồng mua bán nhà
gắn liền với đất đối với lô đất là đối tượng hợp ở hình thành trong tương lai”. Từ nội dung tranh
đồng. Theo tiến độ thanh toán đã cam kết trong chấp này, đã và đang tồn tại nhiều cách hiểu và
hợp đồng và tài liệu được cung cấp, khách hàng vận dụng quy định pháp luật khác nhau liên quan
đã thanh toán đủ số tiền góp vốn cho chủ đầu đến việc tư vấn cho khách hàng về yêu cầu khởi
tư. Qua các lần thu tiền của khách hàng, chủ đầu kiện, thực hiện quyền tự định đoạt của đương sự
tư đã phát hành phiếu thu (nếu thu tiền mặt) và những kinh nghiệm được đúc rút khi luật sư
hoặc giấy xác nhận (nếu khách hàng thanh toán thực hiện kỹ năng khởi kiện.
- Soá 01/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
2. Quan điểm và bình luận hàng”. Với việc yêu cầu thực hiện đúng hợp
Theo tình tiết vụ án, nội dung tranh chấp các đồng là cơ sở để khách hàng yêu cầu chủ đầu tư
bên đã thống nhất về giai đoạn hợp tác góp vốn có phải chứng minh giá thị trường khi xác lập
điều kiện nhận lô đất và đã bàn giao đất cho nhau HĐMBN ở, đồng thời nguyên đơn còn đạt được
khi thực hiện hợp đồng, chỉ có tranh chấp về việc lợi ích về mức tạm ứng án phí theo án phí không
thực hiện xây dựng nhà ở về “đơn giá xây dựng”. có giá ngạch.
Khi một cá nhân hay cơ quan, tổ chức cho rằng có (iii) Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền và lợi ích bị xâm phạm thì quyền tố tụng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hình thành
đầu tiên được thực hiện đó là quyền khởi kiện đến trong tương lai. Khi xác định quan hệ pháp luật
Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu thực thi công lý. tranh chấp, không chỉ căn cứ tên gọi của hợp
Có thể nói, quyền khởi kiện là quyền tố tụng rất đồng mà vấn đề cốt lõi phải căn cứ vào bản chất
quan trọng, là cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ của hợp đồng. Mặc dù hợp đồng được xác lập
pháp luật tố tụng dân sự và cũng là tiền đề cho giữa các bên là hợp đồng hợp tác, tuy nhiên bản
các quyền tố tụng khác. chất của hợp đồng này là hợp đồng chuyển
2.1. Xác định quan hệ pháp luật và ghi trích nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hình
yếu quan hệ pháp luật tranh chấp thành trong tương lai. Việc đề xuất yêu cầu khởi
Đối chiếu các quy định về thẩm quyền theo kiện của khách hàng còn liên quan đến phạm vi
loại việc của Tòa án theo Bộ luật tố tụng dân sự xét xử của Tòa án và hoạt động xác minh thu
(BLTTDS) năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thập chứng cứ xây dựng hồ sơ vụ án để bảo vệ
hiện hành, từ yêu cầu của đương sự và nội dung quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
tranh chấp trên tồn tại các luận giải khác nhau về Chúng tôi cho rằng, khi tư vấn xác định quan
việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp: hệ pháp luật tranh chấp, luật sư cần lưu ý về hai
(i) Tranh chấp về “minh bạch giá xây dựng”. yếu tố căn bản để xác định quan hệ pháp luật
Theo nội dung yêu cầu, các đương sự chỉ tranh tranh chấp: một là, bản chất của quan hệ pháp
chấp về nghĩa vụ cung cấp thông tin, cơ sở để luật nội dung đã xác lập, thực hiện giữa các bên
xác định giá xây dựng khi thực hiện hợp đồng, do tranh chấp; hai là, nội dung yêu cầu của khách
vậy khách hàng chỉ cần khởi kiện yêu cầu chủ hàng. Trong đó, yêu cầu khởi kiện của khách
đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận của hàng là một trong những yếu tố cơ bản để xác
hợp đồng hợp tác. Đây là tranh chấp về “Yêu cầu định quan hệ pháp luật tranh chấp. Bên cạnh đó,
thực hiện nghĩa vụ” thuộc các tranh chấp khác luật sư cần vận dụng theo tinh thần hướng dẫn
theo thẩm quyền loại việc được quy định tại về việc ghi trích yếu quan hệ pháp luật tranh chấp
khoản 14 Điều 26 “những tranh chấp về dân sự của Tòa án nhân dân tối cao4: “Cần xác định
thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án” của tranh chấp mà Tòa án thụ lý giải quyết được quy
BLTTDS năm 2015. định tại khoản nào tương ứng của điều luật về
(ii) Tranh chấp buộc thực hiện đúng hợp thẩm quyền theo loại việc của BLTTDS, để ghi
đồng hợp tác kinh doanh xây dựng nhà ở. Việc vào phần trích yếu của bản án, quyết định. Trong
ký kết phụ lục hợp đồng về HĐMBN chỉ là thực trường hợp tại khoản tương ứng của điều luật
hiện giao dịch có điều kiện từ việc xác lập hợp thẩm quyền theo loại việc của BLTTDS quy định
đồng hợp tác kinh doanh. Theo thỏa thuận hợp nhóm tranh chấp thì cần ghi cụ thể tranh chấp
đồng “Riêng giá trị xây nhà và chi phí liên quan được giải quyết”. Như vậy, một mặt luật sư cần
sẽ theo dự toán do Bên chủ đầu tư lập trên cơ sở bám sát quy định về thẩm quyền theo loại việc
giá thị trường và thông báo cho Bên khách của Tòa án để thể hiện rõ yêu cầu khởi kiện của
4
Áp dụng tương tự Nghị quyết số 03/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012 hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần
thứ nhất “Những quy định chung” của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự.
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
khách hàng, mặt khác phải căn cứ quy định của theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm
pháp luật nội dung tương ứng với từng thời điểm 2015. Vấn đề quan trọng là phía nguyên đơn phải
xác lập giao dịch, để đánh giá căn cứ pháp lý chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ và
trong yêu cầu khởi kiện của khách hàng được hợp pháp để được Tòa án chấp nhận.
Tòa án chấp nhận. Thứ hai, tranh chấp về buộc thực hiện đúng
Thứ nhất, tranh chấp về minh bạch giá xây dựng. hợp đồng hợp tác kinh doanh xây dựng nhà ở.
Với cách tiếp cận cho rằng “Tranh chấp về Có thể nói, vấn đề mấu chốt là việc đánh giá
minh bạch giá xây dựng không thuộc thẩm quyền và xác định hiệu lực pháp lý của hợp đồng hợp
giải quyết của Tòa án theo quy định về liệt kê tác được xác lập giữa chủ đầu tư và khách hàng.
thẩm quyền giải quyết của Tòa án”. Mặc dù Việc đưa ra yêu cầu khởi kiện buộc thực hiện
chúng tôi không đồng ý với việc xác định quan đúng hợp đồng phải trên cơ sở đó là một hợp
hệ pháp luật là “tranh chấp về minh bạch khối đồng hợp pháp. Trường hợp đương sự không
lượng, đơn giá xây dựng” vì phải hiểu về bản tranh chấp về hợp đồng, những khi xem xét yêu
chất, việc minh bạch giá, khối lượng xây dựng là cầu Tòa án vẫn phải đánh giá các điều kiện có
một nội dung từ thỏa thuận trong hợp đồng các hiệu lực của hợp đồng hợp tác để xác định yêu
bên đã xác lập. Tuy nhiên, về khẳng định yêu cầu cầu của đương sự là có căn cứ và hợp pháp hay
này không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa không. Buộc thực hiện nghĩa vụ7, hay buộc thực
án thì lại không chính xác. Theo các quy định của hiện đúng hợp đồng là việc bên bị vi phạm yêu
pháp luật TTDS hiện hành, trong trường hợp cầu bên vi phạm thực hiện đúng hợp đồng hoặc
chưa có điều luật để áp dụng Tòa vẫn có cơ sở dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực
pháp lý để giải quyết vụ việc dân sự5. hiện8. Biện pháp này bảo vệ quan hệ hợp đồng,
Quyền tự định đoạt là nội dung quan trọng, giúp các bên đạt được những lợi ích từ việc giao
cơ bản của pháp luật dân sự. Trong pháp luật tố kết hợp đồng. Khi áp dụng biện pháp này, bên
tụng dân sự, quyền này được cụ thể hóa bằng nội yêu cầu không cần phải chứng minh mình có
dung cụ thể: đương sự có quyền quyết định việc thiệt hại vì là hệ quả của hiệu lực ràng buộc thực
khởi kiện, yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải hiện hợp đồng, buộc bên có nghĩa vụ cung cấp
quyết vụ, việc dân sự. Trong quá trình giải quyết lợi ích này cho bên có quyền. Bên vi phạm nghĩa
vụ, việc dân sự, các đương sự có quyền chấm vụ chỉ cần chứng minh lợi ích mà mình mong đợi
dứt, thay đổi các yêu cầu hoặc thoả thuận với chưa được bên nghĩa vụ cung cấp. Đây là một
nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật vấn đề mà luật sư cần đặc biệt lưu ý khi tư vấn
và đạo đức xã hội6. Khi đương sự có quyền, lợi cho khách hàng về yêu cầu khởi kiện.
ích bị vi phạm, tranh chấp họ được lựa chọn hình Thứ ba, tranh chấp về hợp đồng chuyển
thức bảo vệ quyền của mình theo hướng khởi nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hình
kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết hay hình thức bảo thành trong tương lai.
vệ quyền khác. Tòa án có trách nhiệm phải thụ lý Căn cứ theo đối tượng hợp đồng từ tình tiết
giải quyết theo yêu cầu của đương sự khi đủ điều vụ án, có các hợp đồng sau:
kiện khởi kiện. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở yêu (1) Loại Hợp đồng 1: hợp đồng hợp tác đầu
cầu minh bạch hóa giá xây dựng thì chưa toàn tư xây dựng nhà ở (Hợp đồng góp vốn đầu tư xây
diện và đầy đủ. Giá xây dựng là một phần của dựng nhà ở). Kết quả góp vốn là phân chia sản
hợp đồng nên đây vẫn là tranh chấp hợp đồng phẩm bên khách hàng nhận được nhận ô đất có
5
Áp dụng mục 3 “Giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp chưa có điều luật để áp dụng” Bộ luật tố tụng dân
sự năm 2015.
6
Điều 19 “Bảo đảm hiệu lực của bản án, quyết định của Tòa án” BLTTDS năm 2015.
7
Khoản 4 Điều 11 “các phương thức bảo vệ quyền dân sự” Bộ luật dân sự năm 2015.
8
Khoản 1 Điều 197 Luật thương mại năm 2005.
- Soá 01/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
vị trí và diện tích theo thỏa thuận cụ thể tại phụ chung và luật chuyên ngành được sửa đổi, bổ
lục hợp đồng. sung thì từ tên gọi của hợp đồng đến các điều
(2) Loại Hợp đồng 2: hợp đồng mua bán nhà kiện đánh giá hiệu lực của hợp đồng cũng được
ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng hợp tác thay đổi ở từng thời điểm. Đây là một vấn đề cơ
là cơ sở để ký kết phụ lục hợp đồng về xây dựng bản luật sư cần lưu ý khi xác định quan hệ pháp
nhà.Hay nói cách khác, Phụ lục hợp đồng xây luật và đánh giá tính hợp pháp của quan hệ này.
dựng nhà ở sẽ là một phần không tách rời của Để thực hiện tốt kỹ năng tư vấn yêu cầu cho
hợp đồng hợp tác. khách hàng đảm bảo được quyền và lợi ích hợp
(3) Loại Hợp đồng 3: do hợp đồng hợp tác pháp của họ, đòi hỏi luật sư phải thông hiểu được
được xác lập ở từng thời điểm khác nhau, do vậy, các quy định của pháp luật nội dung về quyền
luật chuyên ngành điều chỉnh về đối tượng hợp dân sự của các chủ thể quan hệ pháp luật.
đồng này có khác nhau về tên gọi và điều kiện 2.2. Đánh giá tính hợp pháp của quan hệ
xác lập giao dịch: hợp đồng
- HĐHT năm 2014 - Hợp đồng mua bán, Để xác định HĐHT năm 2014 và HĐHT năm
chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng 2018 có hiệu lực hay không, cần đánh giá tổng
tiền trước, trả chậm, trả dần: chủ đầu tư nhận đủ thể các điều kiện, bao gồm: (1) Chủ thể; (2) Nội
số tiền, khách hàng nhận đúng ô đất theo thỏa dung hợp đồng; (3) Ý chí tham gia hợp đồng của
thuận. Với các hợp đồng được ký trước khi chủ các bên tự nguyện; (4) Hình thức hợp đồng phải
đầu tư được cấp GCNQSDĐ và trước ngày Luật tuân thủ quy định pháp luật. Lưu ý là, cùng là
kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) năm một hợp đồng mẫu được ký giữa chủ đầu tư với
2014 có hiệu lực là “Hợp đồng mua bán, chuyển các khách hàng khác nhau nhưng ở từng thời
nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, điểm khác nhau thì luật nội dung điều chỉnh có
trả tiền trước”9. sự khác nhau khi xác định các điều kiện có hiệu
- HĐHT năm 2018: các Hợp đồng được ký lực của giao dịch:
sau thời điểm Luật KDBĐS năm 2014 có hiệu Ví dụ, HĐHT năm 2014, chủ đầu tư phải đáp
lực10 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ứng các điều kiện sau: (1) Là pháp nhân theo quy
đất và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”. định của BLDS và luật doanh nghiệp; (2) Có chức
Về tên gọi của quan hệ pháp luật, dựa trên năng kinh doanh bất động sản (3) Dự án nhà ở đã
thẩm quyền về loại việc được liệt kê trong được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
BLTTDS và từ yêu cầu khởi kiện của đương sự, (4) Đã thực hiện giải phóng mặt bằng; (5) Có biên
chúng tôi cho rằng đây là tranh chấp hợp đồng bản bàn giao mốc giới của dự án; (6) Đã thông báo
thuộc quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS cho Sở xây dựng theo điểm e, khoản 3, Điều 9
năm 2015. Hợp đồng hợp tác các bên xác lập là Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy
hợp đồng che giấu “hợp đồngchuyển nhượng định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hình thành năm 2005 (Nghị định 71/2010/NĐ-CP)11.
trong tương lai”. Căn cứ theo hợp đồng các bên HĐHT năm 2018, chủ đầu tư phải đáp ứng
đã xác lập có thể thấy, cùng một hợp đồng theo các điều kiện sau: (1) Là pháp nhân theo quy
mẫu, tuy nhiên với thời điểm xác lập hợp đồng định BLDS và Luật doanh nghiệp; (2) Có chức
khác nhau, tương ứng với từng thời điểm luật năng kinh doanh bất động sản; (3) Đã có hồ sơ
9
Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) năm 2006 và Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ
1/7/2014)
10
Điều 168, Điều 188 và Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong dự án đầu tư xây dựng và Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014
11
Văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký
Hợp đồng huy động vốn
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo nhưng trong hợp đồng góp vốn phải nêu rõ số
quy định của pháp luật; (4) Dự án đầu tư xây lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà ở và vị trí
dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt nhà ở sẽ phân chia cho bên tham gia góp vốn;
bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê số lượng nhà ở thương mại còn lại trong mỗi dự
duyệt; (5) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của án sau khi phân chia, chủ đầu tư phải thực hiện
dự án; (6) Đã có thông báo đủ điều kiện huy động bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn giao dịch
vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư bất động sản khi có đủ các điều kiện theo quy
phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 9 của
điều kiện huy động vốn quy định tại các điểm a, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.”
b, c khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Trên thực tiễn, chủ đầu tư đã ký HĐHT và
ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn phân chia sản phẩm đối với toàn bộ 306 lô đất.
thi hành một số điều của Luật nhà ở năm 2015 Căn cứ quy định pháp luật tại thời điểm ký hợp
(Nghị định 99/2015) gửi Sở Xây dựng có văn đồng và thực tiễn ký kết các giao dịch, các lô đất
bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn không đủ điều kiện để tham gia giao dịch, việc
để đầu tư xây dựng nhà ở. phân chia sản phẩm là các lô đất trong HĐHT vi
Vấn đề đặt ra là, tại thời điểm ký hợp đồng phạm quy định pháp luật, do vậy tại thời điểm
chủ đầu tư đã có GCNQSD đất, chưa đáp ứng đủ xác lập HĐHT năm 2014 thuộc trường hợp vô
các điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hiệu về đối tượng (nội dung) hợp đồng.
hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đến thời HĐHT năm 2018: Thỏa thuận hợp tác và
điểm tranh chấp, chủ đầu tư đã đáp ứng các điều phân chia sản phẩm là quyền sử dụng đất cũng
kiện ký kết HĐMBN ở hình thành trong tương thuộc trường hợp vô hiệu, cụ thể:theo điểm a,
lai thì có cơ sở để công nhận hợp đồng hay khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015: “Bên tham
không. Việc đánh giá chứng cứ trong trường hợp gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh,
này có các cách tiếp cận khác nhau: liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ
Một là, hợp đồng hợp tác kinh doanh vô hiệu được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ
do tại thời điểm xác lập hợp đồng hợp tác, đối phiếu) trên cơ sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận
tượng của hợp đồng đã có vi phạm quy định của trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng
pháp luật, cụ thể là: HĐHT năm 2014 : về thỏa hình thức huy động vốn khác để phân chia sản
thuận phân chia lợi nhuận sau khi góp vốn, pháp phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc,
luật không quy định phân chia lợi nhuận có sản hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia
phẩm là quyền sử dụng đất. Vì vậy, quyền sử quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy
dụng đất không thuộc đối tượng được phân chia động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập
sản phẩm theo hợp đồng góp vốn. Đối với nhà ở, pháp nhân mới để được nhà nước giao làm chủ
theo điểm d, khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010 đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Việc phân chia sản
và khoản 5 Điều 8 Thông tư 16/201012“trường phẩm trong hợp đồng hợp tác, góp vốn là nhà ở
hợp bên góp vốn được phân chia sản phẩm là và/ hoặc quyền sử dụng đất,... trái với quy định
nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho tất pháp luật hiện hành.
cả các hình thức huy động vốn tối đa là 20% số Nếu căn cứ vào tên gọi hợp đồng, thì cả
lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án không HĐHT 2014 và HĐHT 2018 được xác định vô
phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (chủ hiệu do vi phạm quy định pháp luật về đối tượng
đầu tư có thể thực hiện phân chia cả ba loại nhà hợp đồng (QSDĐ không phải đối tượng được
ở là nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư chuyển nhượng, phân chia sản phẩm trong
hoặc có thể phân chia một hoặc hai loại nhà ở), HĐHT).
12
Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP.
- Soá 01/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
Hai là, HĐHT năm 2014 và HĐHT năm hướng dẫn thi hành pháp lệnh này cũng hết hiệu
2018 là hợp đồng vô hiệu do giả tạo nhằm che lực (khoản 4 Điều 154 Luật ban hành văn bản
giấu HĐCNQSDĐ và mua bán nhà ở, tài sản QPPL 2015) “4. Văn bản quy phạm pháp luật hết
khác hình thành trong tương lai gắn liền với đất. hiệu lực thì văn bản quy phạm pháp luật quy định
Khách hàng có quyền và có cơ sở để yêu cầu chủ chi tiết thi hành văn bản đó cũng đồng thời hết
đầu tư phải thực hiện đúng cam kết theo bản chất hiệu lực”. Do vậy, các bên không thể viện dẫn
của hợp đồng đã được xác lập. quy định tại Nghị quyết trên công nhận hiệu lực
Tương ứng với việc đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng.
của hợp đồng, nội dung vụ án cũng có hai cách Chúng tôi cho rằng, mặc dù tại thời điểm ký
tiếp cận về hiệu lực của hợp đồng: kết hợp đồng, chủ đầu tư không đủ điều kiện theo
Cách tiếp cận thứ nhất: mặc dù tại thời điểm quy định pháp luật, nhưng đến thời điểm tranh
ký kết, HĐCNQSD đất vi phạm điều kiện có chấp, chủ đầu tư đã đáp ứng các điều kiện về chủ
hiệu lực hợp đồng, nhưng tại thời điểm xảy ra thể, căn cứ thực tiễn giải quyết tranh chấp, quy
tranh chấp, các bên đủ điều kiện ký kết hợp đồng, định của BLDS và luật chuyên ngành có liên
thì hợp đồng không bị coi là vô hiệu toàn bộ. quan, thì khi xảy tranh chấp, có cơ sở pháp lý để
Theo nguyên tắc áp dụng tương tự quy định tại xác định chủ đầu tư đủ điều kiện về năng lực chủ
điểm b, điều 1, mục I Nghị quyết 04/2003 ngày thể ký hợp đồng. Hơn nữa, Nghị quyết
27/5/2003 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân 04/2003/NQ-HĐTP là “văn bản hướng dẫn áp
dân tối cao “b. Nếu khi ký kết hợp đồng kinh tế dụng một số quy định pháp luật trong việc giải
một trong các bên chưa có đăng ký kinh doanh, quyết các vụ án kinh tế” chứ không phải “văn bản
nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng kinh tế hướng dẫn chi tiết thi hành PLHĐKT năm 1999”.
giữa các bên có phát sinh tranh chấp và đến Điều 19 và Điều 21 Luật ban hành văn bản văn
trước thời điểm phát sinh tranh chấp, bên chưa bản quy phạm pháp luật năm 2015 cũng phân biệt
có đăng ký kinh doanh khi ký hợp đồng đã có giữa Nghị định của Chính phủ là văn bản quy
đăng ký kinh doanh để thực hiện công việc được phạm pháp luật chi tiết điều, khoản, điểm được
các bên thỏa thuận thỏa thuận trong hợp đồng giao trong luật, còn Nghị quyết của HĐTP là để
thì hợp đồng kinh tế ... không bị coi là vô hiệu “hướng dẫn việc áp dụng thống nhất pháp luật
toàn bộ”, Điều 6 BLDS năm 2015 “1. Trường trong xét xử thông qua tổng kết việc áp dụng pháp
hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh luật, giám đốc việc xét xử.” Theo quy định tại
của pháp luật dân sự mà các bên không có thỏa Điều 124 BLDS năm 2015:“Khi các bên xác lập
thuận, pháp luật không có quy định và không có giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu
tập quán được áp dụng thì áp dụng quy định của một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự
pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự. 2. giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu
Trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng
luật theo quy định tại khoản 1 Điều này thì áp vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc các
dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự luật khác có liên quan”. Căn cứ quy định trên và
quy định tại Điều 3 của Bộ luật này, án lệ, lẽ nội dung thoả thuận trong HĐHT có đủ cơ sở để
công bằng”. xác định HĐHT là giao dịch giả tạo che giấu
Với cách tiếp cận thứ hai: do vi phạm điều HĐCNQSD đất và mua bán nhà ở hình thành
kiện có hiệu lực của hợp đồng, nên HĐCNQSD trong tương lai. Thời điểm hiện tại, QSD đất trong
đất bị coi là vô hiệu toàn bộ. Cơ sở của lập luận dự án đủ điều kiện chuyển nhượng và chủ đầu tư
này xuất phát từ Nghị quyết 04/2003/NQ-HĐTP đủ điều kiện ký kết HĐMBNO hình thành trong
được ban hành nhằm hướng dẫn các quy định tương lai và theo quy định tại Điều 188 “Điều
của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1999. Tuy kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng,….góp
nhiên, PLHĐKT đã hết hiệu lực, do vậy văn bản vốn bằng quyền sử dụng đất”, Điều 194 “Điều
- HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP
kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực của các bên, không trái quy định của pháp luật.
hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự Cơ sở của yêu cầu về minh bạch giá xây dựng đã
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển được điều chỉnh theo quy định của Luật Xây
nhượng hoặc cho thuê” Luật Đất đai năm 2013, dựng năm 2014, Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày
khoản 2 Điều 9 “Điều kiện bất động sản đưa vào 25/3/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và
kinh doanh”; Điều 37 “Nguyên tắc chuyển Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 quy
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng định chi tiết về hợp đồng xây dựng. Để có căn
đất”; Điều 54 “Quyền kinh doanh bất động sản cứ đối với yêu cầu được Tòa án chấp nhận, khách
hình thành trong tương lai”; Điều 55 “Điều kiện hàng có thể tự mình thu thập các chứng cứ chứng
của bất động sản hình hình trong tương lai được minh về giá thị trường xây dựng của các dự án
đưa vào kinh doanh” Luật KDBĐS năm 2014. cùng khu vực.
Việc công nhận hợp đồng bị che giấu trong Việc thu thập các chứng cứ chứng minh đơn
trường hợp này có căn cứ vì hợp đồng bị che giấu giá bất hợp lý của chủ đầu tư có thể là chứng thư
không vi phạm điều cấm của luật và không trái thẩm định giá của công ty bất động sản, đơn giá
đạo đức xã hội. Đây cũng là cơ sở để bảo vệ đối với vật tư, vật liệu nhân công, .. trên cùng địa
quyền và lợi ích hợp pháp của các khách hàng khi bàn có tính chất tương tự để đưa ra phương pháp
tham gia giao dịch với chủ đầu tư và phù hợp với so sánh... Bên cạnh đó, khách hàng có thể lập
nguyên tắc quyền được xét xử công bằng được bảng so sánh giá trên cơ sở tham khảo khoản
Hiến pháp và pháp luật bảo hộ. Điều 6, Nghị định 20/2017/NĐ-CP ngày
2.3. Xác định giá thị trường khi thoả thuận 24/02/2017 quy định về quản lý thuế đối với
giá trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành doanh nghiệp có giao dịch liên kết, 3, Điều 2,
trong tương lai Thông tư 41/2017/TT-BTC ngày 28/04/2017 của
Về căn cứ pháp lý trong yêu cầu buộc chủ Bộ Tài chính (phương pháp so sánh giá đối với
đầu tư phải minh bạch giá xây dựng trước tiên giao dịch liên kết) hướng dẫn thực hiện một số
cần có sự luận giải về giá thị trường. Theo Luật điều của Nghị định 20/2017/NĐ-CP. Đây là quy
giá năm 2013, giá thị trường là giá hàng hóa, định về giao dịch liên kết, nhưng căn cứ quy định
dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và của BLDS về áp dụng tương tự pháp luật, các
vận động của thị trường quyết định tại một thời bên có thể viện dẫn quy định này để làm căn cứ
điểm, địa điểm nhất định. pháp lý tham khảo khi đưa ra bảng so sánh giá .
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số Ngoài ra, khách hàng có thể yêu cầu chủ
02 giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá đầu tư hoặc làm đơn đề nghị Tòa án yêu cầu
(Ký hiệu: TĐGVN 02) Ban hành kèm theo chủ đầu tư cung cấp các thông tin về bất động
Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 sản, giá trị xây dựng nhà ở hình thành trong
năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng tương lai theo quy định tại Điều 58 Luật
dẫn: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của KDBĐS năm 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ
tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, cung cấp các thông tin sau:
giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một “1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu
bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về
dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và
bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, kiểm tra thực tế tại công trình.
thận trọng và không bị ép buộc.” 2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ
Đối với yêu cầu về minh bạch giá xây dựng cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng,
của khách hàng là yêu cầu phù hợp với nguyên việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để
tắc bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công
trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp trình”.
- Soá 01/2020 - Naêm thöù möôøi laêm
2.4. Xác định nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí Chúng tôi cho rằng, để xác định vụ án có giá
theo án phí có giá ngạch hay không có giá ngạch ngạch hay không có giá ngạch luật sư cần căn cứ
Xác định người có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng vào yêu cầu khởi kiện, phạm vi yêu cầu khởi
án phí, những trường hợp người khởi kiện không kiện; các tài liệu, chứng cứ kèm theo và quan hệ
phải nộp, được miễn nộp tiền tạm ứng án phí và pháp luật tranh chấp nhất là việc thực hiện quyền
dự tính số tiền tạm ứng án phí người khởi kiện tự định đoạt của đương sự khi lựa chọn quan hệ
phải nộp là một trong những kỹ năng quan trọng pháp luật tranh chấp và phạm vi khởi kiện để xác
của luật sư khi tiếp xúc, trao đổi với khách hàng. định hoạt động xây dựng hồ sơ vụ án và áp dụng
Xác định người khởi kiện có nghĩa vụ phải nộp các biện pháp thu thập chứng cứ là căn cứ Tòa án
tiền tạm ứng án phí cũng như mức tiền tạm ứng chấp nhận yêu cầu khởi kiện. Ở vụ án này, như
án phí luật sư căn cứ vào nội dung tranh chấp, đã phân tích khi có yêu cầu buộc thực hiện đúng
đối tượng tranh chấp, phạm vi yêu cầu của người hợp đồng Tòa án phải xem xét đánh giá tính hợp
khởi kiện và hướng dẫn tại Nghị quyết số pháp của giao dịch, quá trình thu thập chứng cứ
326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy để xác định vi phạm hợp đồng của các bên, căn
ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, cứ để xác định chênh lệnh giá xây dựng… Do
miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, vậy, không chỉ căn cứ theo “bề mặt” của yêu cầu
lệ phí Tòa án (Nghị quyết 326/QH). mà phải xác định rõ bản chất của tranh chấp xác
Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 24 Nghị định giá trị bằng một số tiền cụ thể để tính tạm
quyết 326/QH “các loại án phí trong vụ án dân ứng án phí theo án phí có giá ngạch mới phù hợp.
sự” trong đó xác định: vụ án dân sự không có giá Thực tế là không phải trường hợp nào cũng có
ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự thể dễ dàng xác định được số tiền tạm ứng án phí
không phải là một số tiền hoặc không thể xác cụ thể, nhất là các tranh chấp tài sản cần xác định
định giá trị bằng một số tiền cụ thể. Vụ án dân sự giá trị. Các căn cứ là cơ sở tính tiền tạm ứng án
có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của phí dân sự sơ thẩm như giá tài sản theo quy định
đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác của ủy ban nhân dân cấp tỉnh; bảng giá của các
định được bằng một số tiền cụ thể13. Tùy vào tính Tổ chức thẩm định giá; giá tài sản tại thị trường
chất của từng loại tranh chấp (dân sự, hôn nhân địa phương… Cần phải xác định vụ án có giá
và gia đình, kinh doanh- thương mại, lao động) ngạch từ bản chất yêu cầu của đương sự. Điều
mà mức án phí dân sự sơ thẩm đối với mỗi loại này còn liên quan đến việc áp dụng các biện pháp
vụ án dân sự là khác nhau. thu thập chứng cứ như định giá tài sản, xem xét
Trong vụ án này, khi tiếp cận về án phí có ý thẩm định tại chỗ... và các biện pháp thu thập
kiến cho rằng luật sư cần tư vấn cho khách hàng chứng cứ khác tương ứng với việc xem xét căn
chỉ đưa ra yêu cầu “chủ đầu tư làm thủ tục cấp cứ đối với yêu cầu khởi kiện của đương sự.
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách Có thể nói, quyền tự định đoạt của đương sự
hàng và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hợp trong tố tụng dân sự là biểu hiện của mức độ tự
tác đầu tư xây dựng nhà ở” để có căn cứ áp dụng do, dân chủ của công dân. Tinh thần chung của
án phí không có giá ngạch. pháp luật Việt Nam là bảo vệ tối đa quyền của
Ý kiến khác lại cho rằng, dù có yêu cầu của công dân khi họ có quyền, lợi ích hợp pháp bị
đương sự không phải là một số tiền, tuy nhiên để xâm phạm và yêu cầu Tòa án giải quyết. Quyền
xem xét yêu cầu khởi kiện của đương sự xuất phát khởi kiện, yêu cầu của công dân phải xuất phát từ
từ quan hệ hợp đồng mà quan hệ ấy có đề cập đến sự công bằng, lẽ phải, từ tinh thần chung của
giá trị thì bản chất vẫn là vụ án có giá ngạch. pháp luật./.
13
Hiện nay, theo quy định của Nghị quyết 326/QH thì mức án phí đối với vụ án dân sự không có giá ngạch là
300.000 đồng.
nguon tai.lieu . vn
