Xem mẫu
- Định giá bất động sản ...
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP
Vũ Văn Thực*
TÓM TẮT
Đối với ngân hàng thương mại thì định giá bất động sản để đảm bảo cho các khoản vốn vay có
ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, ngoài ra với ý nghĩa là nguồn thu thứ
hai khi nguồn thu thứ nhất thiếu chắc chắn nên định giá chính xác còn góp phần giảm thiểu rủi ro
tín dụng, hạn chế nợ xấu phát sinh cho các ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay một số ngân hàng thương
mại việc thẩm định giá còn có bất cập nhất định, dẫn tới xác định giá trị bất động sản thế chấp chưa
chính xác, ảnh hưởng đến hoạt động cho vay và thu hồi nợ của các ngân hàng
Từ khóa: bất động sản, thẩm định giá
EVALUATION OF REAL ESTATE PRICES AT COMMERCIAL BANK,
CURRENT STATE AND SOLUTIONS
ABSTRACT
To commercial banks’s perspective, real estate evaluation has played an important implications
for lending decisions, as well as being a second source of revenue. When the first source of revenue,
which is the credit itself, is uncertain, accurate evaluation also contributes to reducing credit risks
and limiting bad debts to banks. However, some commercial banks still have certain inadequacies of
evaluation, leading to incorrect valuation of mortgage properties prices which in return affects the
lending and debt recovery activities of the bank.
Keywords: real estate, evaluation
*
TS. Ngân hàng NN và PTNT thành phố Hồ Chí Minh, CN Tân Bình
79
- Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật
1. ĐẶT VẤN ĐỀ khách hàng cũng đang là một áp lực cho công
Tín dụng là một nguồn thu chủ yếu của tác định giá, bởi trong một thời gian ngắn, khó
các ngân hàng thương mại, vì vậy thẩm định giá có thể thu thập đầy đủ thông tin cho việc định
tài sản đảm bảo, trong đó có thẩm định giá bất giá bất động sản.
động sản để nhận làm đảm bảo tiền vay đóng Thứ ba, phương pháp định giá của các
một vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động ngân hàng thường được sử dụng là phương pháp
cho vay; thẩm định giá là cơ sở để các ngân hàng so sánh, các phương pháp định giá khác không
thương mại quyết định cho vay và với ý nghĩa hoặc ít được sử dụng để định giá và như chúng ta
là nguồn thu thứ hai sau nguồn thu thứ nhất đều biết, mỗi tài sản đảm bảo đều có những đặc
thiếu chắc chắn, do đó định giá bất động sản sẽ điểm, công dụng không giống nhau, vì thế giá trị
góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng, gia tăng các tài sản cũng không giống nhau, nhiều khi bất
lợi nhuận cũng như nâng cao uy tín, vị thế của động sản nằm trên cùng một tuyến đường, thậm
các ngân hàng thương mại, chính vì thế định giá chí ngay bên cạnh nhau nhưng có giá trị hoàn
bất động sản luôn được các ngân hàng thương toàn khác nhau.
mại đặc biệt quan tâm. Thời gian qua, công tác Thứ tư, một số ngân hàng còn dựa vào
thẩm định giá bất động sản được các ngân hàng bảng giá đất do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
thương mại ngày càng chú trọng, song bên cạnh ban hành và công bố hàng năm cộng với biên độ
đó vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định ảnh điều chỉnh nhất định nên chưa phản ánh đúng
hưởng đến chất lượng công tác thẩm định giá, giá trị của bất động sản trên thị trường; nhiều
rủi ro tín dụng, cũng như uy tín, vị thế của các cán bộ tại các ngân hàng khi định giá tài sản
ngân hàng thương mại. Bài viết này chỉ ra một còn quá chú trọng đến yếu tố pháp lý của tài sản
số tồn tại trong công tác thẩm định giá của các mà quên đi giá trị thực của bất động sản trên thị
ngân hàng thương mại, đồng thời đề xuất một trường, mặc dù đây là một trong những yếu tố
số khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công trọng tâm nên chưa xác định đúng giá trị thực
tác thẩm định giá tại các ngân hàng thương mại của bất động sản trên thị trường.
trong thời gian tới Thứ năm, thẩm định giá là một công việc
2. MỘT SỐ TỒN TẠI TRONG THẨM ĐỊNH không hề dễ dàng, do đó đòi hỏi người thẩm định
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG không chỉ nắm vững kiến thức chuyên môn, mà
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM cần phải có kiến thức sâu rộng về các lĩnh vực
Thứ nhất, văn bản, hệ thống pháp luật liên khác nhau có liên quan đến bất động sản, chẳng
quan đến thị trường còn nhiều bất cập, chồng hạn như kiến thức về phong thủy, xây dựng,
chéo và chưa đồng bộ giữa các văn bản luật, dẫn kiến trúc, nội thất…Bên cạnh đó, thông thường
tới vẫn còn có những hiện tượng đầu cơ, lách cán bộ cho vay cũng chính là cán bộ định giá
luật trên thị trường bất động sản. bất động sản dẫn đến chưa chủ động, hoặc thiếu
Thứ hai, giá của thị trường bất động sản khách quan trong thẩm định giá.
luôn thay đổi, có lúc rất nóng, song có những Thứ sáu, đạo đức nghề nghiệp của cán
lúc lại khá trầm lắng, nhiều khi thị trường đóng bộ ngân hàng cũng là một trong những vấn đề
băng trong giai đoạn khá dài, hơn thế nữa hoạt dẫn đến công tác định giá bất động sản thiếu
động mua bán không chính thức luôn tồn tại khách quan, thông thường người đi vay bao giờ
song hành với hoạt động mua bán chính thức, vì cũng muốn định giá tài sản của mình tăng lên để
vậy việc thu thập thông tin về giá bất động sản vay vốn được nhiều hơn; trong trường hợp này
là rất khó khăn. Mặt khác, trong điều kiện cạnh người vay có thể cấu kết với cán bộ ngân hàng
tranh như hiện nay, việc giải ngân nhanh cho thoái hóa biến chất để nâng khống giá trị tài sản,
80
- Định giá bất động sản ...
đổi lại cán bộ ngân hàng sẽ được khách hàng lại Ba là, cần có chính sách tuyên truyền,
quả một số tiền để thực hiện nâng khống giá trị quản lý, kiểm soát nghiệp vụ thẩm định giá chặt
tài sản. chẽ, khoa học để giáo dục, kiểm soát, động viên
Thứ bảy, hiện nay, cán bộ tín dụng đều và răn đe đối với các nhân viên vi phạm đạo đức
được giao chỉ tiêu phát triển dư nợ, do đó áp nghề nghiệp, vừa hỗ trợ cho nhân viên định giá
lực công việc ngày càng tăng, dẫn đến còn lỏng hoàn thành công việc một cách tốt nhất. Ngoài
lẻo khi định giá, bên cạnh đó với yêu cầu phải ra, các ngân hàng thương mại cần có chính sách
cấp tín dụng nhanh nên thời gian thẩm định giá trả lương, thưởng tương xứng với kết quả công
ngắn để có ngay kết quả thẩm định cho vay, do việc của nhân viên thẩm định giá nhằm động
đó việc thu thập thông tin để thẩm định giá sẽ viên, khen thưởng kịp thời, tạo động lực cho cán
có giới hạn nhất định để định giá tài sản. bộ thẩm định hoàn thành tốt nhiệm vụ.
Thứ tám, do yêu cầu cạnh tranh, các ngân Bốn là, phát triển nguồn nhân lực, nguồn
hàng phải thu hút và níu kéo khách hàng, do đó nhân lực là một trong những yếu tố then chốt
một số ngân hàng chấp nhận nâng cao giá trị tài quyết định đến công tác thẩm định giá; vì thế
sản so với giá trị thực để cho vay, quản trị rủi các ngân hàng cần quan tâm hơn đến đội ngũ
ro khoản vay được thực hiện thông qua các mặt cán bộ từ khâu tuyển dụng, đào tạo và sử dụng
nghiệp vụ khác. cán bộ thẩm định giá, chú trọng đến chuyên môn
3. KHUYẾN NGHỊ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ
Nhằm giúp các ngân hàng thương mại khắc cán bộ thẩm định giá. Về tuyển dụng cần thực
phục được những tồn tại trong định giá bất động hiện công khai, minh bạch, tuyển đúng, tuyển đủ
sản để đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng, cán bộ có thực tài vào làm việc tại bộ phận thẩm
tác giả đề xuất một số khuyến nghị như sau: định. Thường xuyên đào tạo, đào tạo lại đội ngũ
Một là, khắc phục bất cập trong việc thu cán bộ thẩm định, thúc đẩy khả năng nghiên
thập thông tin bằng cách phối hợp với các công cứu, sáng tạo của nhân viên thẩm định giá.
ty môi giới bất động sản có uy tín, các tổ chức Năm là, cần vận dụng linh hoạt các
nghiên cứu thị trường, chuyên gia giỏi và chính phương pháp định giá, thực tế cho thấy đa số
quyền địa phương có bất động sản để xây dựng các ngân hàng thường sử dụng phương pháp so
bộ dữ liệu thông tin thị trường bất động sản, từ sánh để định giá bất động sản, trong khi đó mỗi
đó góp phần nâng cao mức độ tin cậy về kết quả phương pháp đều có những ưu, nhược điểm khác
thẩm định giá và hạn chế rủi ro. nhau, vì vậy các ngân hàng cần đa dạng hóa các
Hai là, hoàn thiện cơ cấu tổ chức: thực phương pháp thẩm định giá bất động sản cho
tế cho thấy, tại các ngân hàng thương mại Việt phù hợp với từng loại bất động sản, cụ thể có
Nam phần lớn chưa có bộ máy thẩm định giá thể định giá theo phương pháp so sánh, chi phí,
riêng, thông thường người thẩm định giá cũng thu nhập hoặc kết hợp cả ba phương pháp trên.
chính là cán bộ tín dụng cho vay, như vậy ngoài Sáu là, kiểm tra, kiểm soát thận trọng các
các yếu chuyên môn không được đảm bảo thì yếu kết quả định giá, kể cả những sai sót trong đánh
tố khách quan cũng không được thực thi, ngoài máy, cho dù những lỗi đó là những lỗi nhỏ nhất
ra do cán bộ tín dụng là cán bộ kiêm nhiệm nên cũng có thể gây ra những hậu quả không mong
hoạt động định giá thường không đem lại hiệu đợi; thường xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động
quả cao; vì vậy, muốn nâng cao chất lượng thẩm định giá để phát hiện những chỗ sai, điều chỉnh
định giá bất động sản, các ngân hàng thương mại kịp thời, trong quá trình thu thập thông tin phải
cần xem xét việc hình thành riêng bộ phận định được xem xét một cách khách quan, cẩn thận,
giá để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá. bởi có rất nhiều nguồn thông tin không chính
81
- Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật
xác, không còn phù hợp, thông tin ảo và đặc biệt lượng thẩm định giá của các ngân hàng thương
cần phải có bộ lọc thông tin để sàng lọc và xử lý mại, hy vọng rằng, đây là những giải pháp thiết
một cách khách quan, khoa học để chọn ra mức thực, bổ ích giúp cho công tác thẩm định giá của
giá chính xác nhất. các ngân hàng thương mại ngày càng có chất
Bảy là, tuân thủ nghiêm túc các nguyên lượng, hiệu quả hơn.
tắc quản lý rủi ro, không buông lỏng công tác
thẩm định giá nhằm thu hút khách hàng vay vốn, TÀI LIỆU THAM KHẢO
từ đó tạo ra lỗ hổng trong công tác thẩm định [1]. Nguyễn Kim Đức(2012). Hoạt động thẩm
giá, đẫn đến kết quả định giá thiếu chính xác, định giá trong quản lý nợ xấu tại các ngân hàng
gây rủi ro cho ngân hàng. thương mại Việt Nam hiện nay. Tạp chí Phát
TÓM LẠI: định giá bất động sản để đảm triển và Hội nhập
bảo tiền vay là một trong những yếu tố cực kỳ [2]. Hay Sinh, Trần Bích Vân(2012). Nguyên lý
quan trọng cho các ngân hàng thương mại, kết định giá bất động sản. Nxb Lao Động Xã hội TP.
quả thẩm định giá không chỉ là một trong những Hồ Chí Minh
điều kiện để các ngân hàng quyết định cho vay [3]. vc.com.vn/Dinh-gia-bat-dong-san-the-
mà còn liên quan đến rủi ro tín dụng và hiệu quả chap-tai-ngan-hang-Nhung-ton-tai-va-de-
hoạt động, cũng như uy tín, vị thế của các ngân xuat-628.html
hàng thương mại, vì vậy, các ngân hàng thương [4]. http://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/lo-
mại cần nâng cao chất lượng thẩm định giá. Bài hong-dinh-gia-tai-san-dam-bao-171316.html
viết này đã chỉ ra những mặt tồn tại trong công [5]. http://thamdinhgiathanglong.com/xem-
tác thẩm định giá của các ngân hàng thương mại, tin-tuc/nang-cao-nang-luc-va-phat-trien-nghe-
đồng thời đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất tham-dinh-gia-o-viet-nam.html
82
nguon tai.lieu . vn
