1. Trang Chủ
  2. Kinh tế học
  3. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai: Thực trạng và giải pháp

Chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai: Thực trạng và giải pháp

Bài viết Chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai: Thực trạng và giải pháp đánh giá việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu. Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ 4 - SEMREGG 2018 CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CHO TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI: THỰC TRẠNG VÀ

Thể loại Tài liệu miễn phí Kinh tế học

Số trang 11

Ngày tạo 4/10/2023 5:04:57 AM +00:00

Loại tệp PDF

Kích thước 0.71 M

Tên tệp

Tải Chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho tổ chức kinh t... (.pdf)

Xem mẫu

  1. Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ 4 - SEMREGG 2018 CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CHO TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Trần Thế Long Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, 236B Lê Văn Sỹ, Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh TÓM TẮT Cùng là bất động sản không tách rời nhau nhưng pháp luật lại quy định đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không bắt buộc, bên cạnh nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh của các tổ chức kinh tế đã gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai, bảo hộ quyền sở hữu và sử dụng đất đai của người có tài sản, phát sinh thêm thủ tục đăng ký khi tổ chức phát sinh mới nhu cầu đăng ký quyền sở hữu tài sản. Do đó, mục tiêu của nghiên cứu là đánh giá việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu. Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong việc xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản kết hợp phương pháp điều tra bằng phiếu lấy ý kiến của lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Kết quả, công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế còn gặp một số khó khăn, từ đó đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực hiện và bổ trợ khác nhằm nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai. Từ khóa: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chứng nhận quyền sở hữu tài sản, tổ chức kinh tế. 1. MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng mà thông qua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Trong quá trình sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trong đó có quyền được chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo quy định hiện hành thì các tổ chức kinh tế chỉ được đăng ký thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, các tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh đồng loạt thực hiện thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã tạo ra áp lực không nhỏ cho các cơ quan chức năng. Nhằm đánh giá đúng thực trạng và đề xuất được các giải pháp để thực hiện tốt công tác đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong thời gian tới, do đó tiến hành nghiên cứu Chứng nh n qu ền sở hữu t i sản gắn liền với đất cho các tổ chức inh tế tại tỉnh Đồng Nai: Thực trạng và giải pháp” là thực sự cần thiết. 285
  2. The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Phƣơng pháp thu thập thông tin, tài liệu Thu thập số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Đồng Nai để phân tích mối tương quan giữa điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đối với công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung. Thu thập số liệu, tài liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai. Thu thập, thống kê các văn bản liên quan đến việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, thông qua các trang thông tin điện tử của Chính phủ, trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và trang thông tin điện tử của UBND tỉnh Đồng Nai để nắm tình hình đăng ký đất đai, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Đồng Nai qua các năm. Thu thập, tổng hợp các số liệu, tài liệu liên quan đến việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại Văn phòng đăng ký đất đai và Sở Xây dựng bao gồm: bản đồ tài sản, bản vẽ hoàn công, giấy phép xây dựng, số lượng tổ chức kinh tế đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản để tổng hợp kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đến thời điểm nghiên cứu. 2.2. Phƣơng pháp điều tra Phương pháp điều tra được sử dụng để lấy ý kiến về quá trình thực hiện đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản bằng phiếu thu thập thông tin của 2 nhóm đối tượng: - Người quản lý và các cán bộ chuyên môn thuộc Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Xây dựng và Cơ quan thuế. Nội dung chính để phỏng vấn bao gồm: thời gian thực hiện chứng nhận sở hữu nhanh, chậm như thế nào; thuận lợi, khó khăn do quy định của pháp luật; thuận lợi, khó khăn phát sinh trong thực tế; đề xuất biện pháp giải quyết các khó khăn. - Các tổ chức kinh tế đã được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nội dung chính mẫu phiếu điều tra bao gồm: Mục đích của việc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất có quan trọng và cần thiết hay không; những lợi ích mang lại từ việc chứng nhận sở hữu tài sản; những khó khăn, phiền hà trong quá trình thực hiện chứng nhận sở hữu; thời gian thực hiện; năng lực và thái độ phục vụ của các cơ quan liên quan như thế nào; lệ phí trước bạ tài sản cao, thấp như thế nào; các kiến nghị, đề xuất. Quá trình điều tra được thực hiện bằng hình thức phiếu thu thập thông tin với số lượng mẫu phiếu điều tra được tính theo công thức của Cochran (1977): z 2 ( p.q) n e2 Trong đó: n: là cỡ mẫu z: là giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy lựa chọn p: là ước tính tỷ lệ % của tổng thể q= 1-p (thường tỷ lệ p và q được ước tính 50 %/50 %, đó là khả năng lớn nhất có thể xảy ra của tổng thể) 286
  3. Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ 4 - SEMREGG 2018 e: sai số cho phép. Ở đây, ta lựa chọn độ tin cậy là 90 %, giá trị z tương ứng là 2,326, sai số cho phép nằm trong khoảng ±10 %, giả định p*q lớn nhất có thể xảy ra là 0,5*0,5. Như vậy, cỡ mẫu (hay số lượng mẫu phiếu) cần điều tra là: 2,326 2 (0,5 * 0,5) n 135 0,12 2.3. Phƣơng pháp thống kê và xử lý số liệu - Sử dụng phần mềm Excel để: + Tổng hợp, xử lý các nội dung của phiếu điều tra. + Xây dựng các trường dữ liệu về thời điểm, thời gian, lượng tài sản gắn liền với đất được chứng nhận sở hữu để phân tích. - Phân chia những số liệu, tài liệu liên quan ra thành những yếu tố cấu thành đơn giản hơn để nghiên cứu, phát hiện, từ đó tổng hợp lại thành những nội dung nghiên cứu của đề tài. 3. KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1. Giới thiệu về địa bàn nghiên cứu Hình 1. Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai. 287
  4. The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 Đồng Nai thuộc vùng Đông Nam Bộ, có tọa độ địa lý từ 10°29‟58” đến 11°34‟57” vĩ độ Bắc, từ 106°43‟56” đến 107°36‟46” kinh độ Đông, có diện tích tự nhiên 589.775 ha, chiếm khoảng 1,79 % diện tích cả nước và khoảng 19,40 % diện tích vùng kinh tế trọng điểm phía nam; có dân số khoảng 2.769 nghìn người (nguồn: Niên giám Thống kê tỉnh Đồng Nai năm 2014), đứng thứ 2 về diện tích và dân số của các địa phương thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía nam. Tỉnh có 11 đơn vị hành chính gồm 1 thành phố, 1 thị xã và 9 huyện, trong đó thành phố Biên Hòa là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa xã hội của tỉnh. Đồng Nai tiếp giáp với 5 tỉnh, thành phố: phía nam và Tây Nam giáp với Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu; phía tây và Tây Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Bình Phước; phía đông giáp tỉnh Bình Thuận. Tỉnh có hệ thống giao thông thuận tiện với nhiều tuyến đường huyết mạch quốc gia đi qua như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 20, Quốc lộ 51; tuyến đường sắt Bắc - Nam; gần cảng Sài Gòn, sân bay quốc tế,… đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh tế trong vùng cũng như giao thương với trong nước và quốc tế bằng đường biển, đường bộ, đường sắt và đường hàng không. 3.2. Khái quát về tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai Đồng Nai nằm trong vùng kinh tế năng động nhất của cả nước đặc biệt nằm giáp thành phố Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu nên có điều kiện để tiếp cận với nhiều luồng đầu tư từ bên ngoài và được ứng dụng các điều kiện khoa học kỹ thuật tiên tiến để phát triển công nghiệp; có các tuyến giao thông quan trọng kết nối vùng KTTĐPN với vùng Duyên hải Miền Trung và Tây Nguyên nên có lợi thế giao thương, trao đổi hàng hóa với bên ngoài, trở thành đầu mối vận chuyển và trung tâm kho vận lưu thông hàng hoá giữa vùng KTTĐPN với cả nước. Chính vì vậy số lượng các tổ chức kinh tế được thành lập và đầu tư vào Đồng Nai ngày càng tăng. Bảng 1. Thống kê các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Trong đó Công ty DNTN Công ty TNHH Công ty cổ phần Năm Tổng số hợp doanh Số Tỷ Số Tỷ Số Tỷ Tỷ lệ % Số lượng lượng lệ % lượng lệ % lượng lệ % 2012 7.678 1.923 25,05 5.410 70,46 345 4,49 0 - 2013 7.810 1.919 24,57 5.525 70,74 366 4,69 0 - 2014 8.005 1.750 21,86 5.867 73,29 388 4,85 0 - 2015 8.186 1.593 19,46 6.186 75,57 407 4,97 0 - 2016 8.346 1.433 17,17 6.486 77,71 427 5,12 0 - Số liệu tại Bảng 1 và Hình 2 cho thấy, từ năm 2012 đến năm 2016, tổng số doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh luôn tăng mạnh qua các năm. Điều này chứng tỏ, chính sách thu hút đầu tư, tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế đã được phát huy hiệu quả. Tính đến 31/12/2016 trên địa bàn toàn tỉnh có 8.346 tổ chức kinh tế, trong đó có 1.433 DNTN (chiếm 17,17 % tổ chức kinh tế), có 6.486 công ty TNHH (chiếm 77,71 % tổ chức kinh tế), có 427 công ty cổ phần (chiếm 5,12 % tổ chức kinh tế) và không có công ty hợp danh nào hoạt động. Nguyên nhân do mức độ rủi ro cao, phức tạp trong quản lý điều hành nên không chỉ tỉnh Đồng Nai mà trên toàn quốc loại hình công ty hợp danh chiếm tỷ lệ rất ít. 288
  5. Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ 4 - SEMREGG 2018 Hình 2. Cơ cấu loại hình tổ chức kinh tế qua các năm. 3.3. Thực trạng đăng ký đất đai, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai 3.3.1. ết quả chứng nh n qu ền sở hữu t i sản gắn liền với đất Tính đến 30/6/2017, UBND tỉnh Đồng Nai đã cấp được 19.593 giấy chứng nhận (gồm loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cho các tổ chức và cơ sở tôn giáo. Trong đó, cấp cho đối tượng là tổ chức kinh tế 14.613 giấy và các đối tượng khác 4.980 giấy, kết quả được thể hiện tại Bảng 2. Bảng 2. Kết quả cấp GCN thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Đồng Nai. TT Đối tượng Số tờ GCN đã cấp 1 Tổ chức kinh tế 14.613 1.1 DNTN 2.509 1.2 Công ty TNHH 11.355 1.3 Công ty cổ phần 749 2 Đối tượng khác 4.980 Tổng cộng 19.593 Mặc dù số lượng Giấy chứng nhận đã cấp cho tổ chức kinh tế khá lớn, nhưng các GCN được cấp vào giai đoạn trước năm 2012 có kèm theo chứng nhận tài sản rất ít. Kể từ ngày 18/11/2011, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 20/2011- TTLT-BTP-BTNMT về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực ngày 15/01/2012. Theo quy định tại Thông tư này, Văn phòng đăng ký đất đai các cấp chỉ được thực hiện đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện chứng nhận sở hữu. Kể từ đây, các tổ chức kinh tế mới thật sự có nhu cầu đăng ký sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm thế chấp tài sản tại các ngân hàng. Theo kết quả phân tích được thể hiện tại Bảng 3 cho thấy, trong tổng số 14.613 GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp thì chỉ có 1.036 trường hợp có đăng ký và được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (chiếm 7,09 %), đây là tỷ lệ rất thấp so với GCN đã cấp. Trong đó, chứng nhận cho DNTN 53 trường hợp/2.509 GCN đã cấp (chiếm 2,09 %), chứng nhận cho công ty TNHH 805 trường hợp/11.355 GCN đã cấp (chiếm 7,08 %) và chứng nhận cho công ty cổ phần 178 trường hợp/749 GCN đã cấp (chiếm 23,76 %). 289
  6. The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 Bảng 3. Tỷ lệ chứng nhận quyền sở hữu trên GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế. Số lượng GCN đã cấp Chứng nhận sở hữu Đối tượng Chiếm tỷ lệ % (giấy) (trường hợp) DNTN 2.509 53 2,09 Công ty TNHH 11.355 805 7,08 Công ty cổ phần 749 178 23,76 Tổng 14.613 1.036 7,09 3.3.2. Phân loại t i sản v xử lý hồ sơ đăng ý, chứng nh n qu ền sở hữu t i sản của tổ chức inh tế Phân loại tài sản gắn liền với đất Bảng 4. Thống kê loại tài sản gắn liền với đất đã chứng nhận quyền sở hữu. ĐVT: Trường hợp Trong đó Đối tượng Tổng số Nhà ở Căn hộ chung cư Công trình xây dựng khác DNTN 53 4 - 50 Công ty TNHH 805 102 4 697 Công ty cổ phần 178 26 3 150 Tổng 1.036 132 7 897 Từ bảng 4 cho thấy, hầu hết các tài sản gắn liền với đất đã chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho các tổ chức kinh tế đều là nhà ở và công trình xây dựng khác (nhà ở chiếm 12,81 %, công trình xây dựng 86,58 %). Đây chủ yếu là tài sản của các tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, là lĩnh vực hoạt động chiếm phần lớn các tổ chức đang hoạt động trên địa bàn tỉnh hiện nay. Bên cạnh đó, hoạt động chứng nhận đối với tài sản rừng sản xuất là rừng trồng cho tổ chức kinh tế đến nay trên địa bàn toàn tỉnh chưa có trường hợp nào. Đối với tài sản là cây trồng lâu năm đến nay chưa có trường hợp nào được đăng ký quyền sở hữu. Xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho tổ chức kinh tế: Để thấy được những khó khăn trong quá trình thực hiện đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho tổ chức kinh tế tại địa phương tác giả đi phân tích kết quả xử lý hồ sơ qua một vài tình huống cụ thể như sau: Tình huống 1. Công ty TNHH Ci Bao nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai để đề nghị cấp GCN bổ sung thêm tài sản gắn liền với đất. Ngày 12/7/2017, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai đã có văn bản trả hồ sơ lại cho công ty với nội dung: theo bản vẽ hoàn công mà Công ty cung cấp thì số liệu các hạng mục công trình không thống nhất với số liệu tại văn bản số 1269/KCNĐN-QHXD và không thống nhất với số liệu các công trình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên không đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản. (Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai). 290
  7. Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ 4 - SEMREGG 2018 Tình huống nêu trên đã cho thấy mặc dù công trình Nhà máy sản xuất giày xuất khẩu đã có kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng các hạng mục xây dựng công trình trên thực tế lại không đúng với bản vẽ hoàn công được phê duyệt. Như vậy, để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản thì điều kiện pháp lý là có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định nhưng lại không thống nhất với điều kiện thực tiễn qua đối chiếu. Do đó, việc VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai trả lại hồ sơ hay nói cách khác là không chứng nhận quyền sở hữu tài sản bổ sung cho công ty là có cơ sở và hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, mặt trái của cách xử lý này là công ty vẫn không được cấp GCN và hậu quả pháp lý lớn hơn đó là công ty không được thực hiện các quyền hợp pháp của mình trên chính công trình mà công ty tự xây dựng. Tình huống 2. Ngày 13/9/2017, Công ty Cổ phần Chỉ sợi Cao su V.R.G Sa Do có liên hệ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm hành chính công để nộp hồ sơ cấp bổ sung công trình trên đất. Sau khi kiểm tra về thành phần hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, trung tâm hành chính công đã chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai để giải quyết. Ngày 19/9/2017, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai đã có văn bản trả hồ sơ lại cho công ty với nội dung: bản vẽ duyệt cấp phép an đầu có điều chỉnh sau khi phê duyệt và khoanh vùng điều chỉnh trên bản vẽ duyệt cấp phép, khi công trình hoàn thành nhưng Công ty không lập bản vẽ hoàn công mà sử dụng bản vẽ thiết kế có điều chỉnh và đóng ấu hoàn công. Theo quy định tại khoản 3, điều 3 của Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 quy định Bản vẽ hoàn công là bản vẽ công trình xây dựng hoàn thành, trong đó thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị được sử dụng thực tế, đồng thời theo quy định tại khoản 12 Điều 25 và điểm m Điều 26 của Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 quy định việc quản lý chất lượng của nhà thầu thi công xây dựng công trình phải lập và xác nhận bản vẽ hoàn công theo quy định nên không đủ điều kiện chứng nhận quyền s h u tài sản. (Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai). Ở tình huống này cho thấy cách giải quyết của VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật. Mặc dù công ty đã thi công công trình xây dựng theo bản vẽ được duyệt và có kết quả kiểm tra công trình xây dựng đúng vị trí kích thước theo bản vẽ được duyệt nhưng không làm thủ tục hoàn công theo quy định (khi công trình xây dựng hoàn thành phải lập và xác nhận bản vẽ hoàn công). Do đó, việc công ty chưa được chứng nhận quyền sở hữu tài sản là do thiếu điều kiện pháp lý vì đã không làm đúng theo quy định của pháp luật. Qua những tình huống trên và thực tiễn xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho tổ chức kinh tế tại địa phương nhận thấy mức độ vi phạm trong xây dựng hoặc xây dựng không phù hợp rất cao; quá trình bổ sung hồ sơ của tổ chức kinh tế thường ―kéo dài‖ do tổ chức kinh tế không tập trung hoàn thành, việc bổ sung không bảo đảm yêu cầu; thời gian lấy ý kiến của địa phương hoặc cơ quan quản lý thường mất nhiều thời gian; quá trình thực hiện trên thực tế còn chậm hơn nhiều so với quy định: Nguyên nhân xuất phát từ phía các tổ chức kinh tế và chính từ những cán bộ chuyên môn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Thể hiện thông tin chứng nhận quyền sở hữu Qua thực tiễn sử dụng chương trình quản lý đất đai tại tỉnh Đồng Nai để thể hiện thông tin chứng nhận quyền sở hữu tài sản đã bộc lộ những khó khăn: - Thông tin về người sử dụng đất (tại trang 1 GCN): nếu nhập đúng theo form của phần mềm đã thiết lập, khi lên trang in GCN không đúng với quy định. 291
  8. The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 - Có một số trường hợp biến động thực hiện trên phần mềm Quản lý đất đai chưa xử lý được theo thực tế hồ sơ. - Biên tập sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất: khó khăn, mất nhiều thời gian, nếu sơ suất phải biên vẽ lại. - In GCN: Tổ chức kinh tế nhận góp vốn nhiều thửa đất có nhiều thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân, sau đó thực hiện hợp thửa cấp bổ sung công trình khi in giấy trên sơ đồ thửa đất phải thể hiện ranh theo từng thời hạn sử dụng đất. 3.3.3. Một số bất c p nhìn từ kết quả điều tra Nhằm đánh giá khách quan những bất cập và khó khăn của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế, tiến hành phỏng vấn cán bộ chuyên môn và tổ chức kinh tế đã thực hiện chứng nhận sở hữu tài sản, cụ thể như sau: Bảng 5. Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản. Số phiếu Kết quả điều tra Đối tượng điều tra Rất nhanh Nhanh Bình thường Chậm Rất chậm Lãnh đạo 3 - 1 1 2 - Cán bộ chuyên môn 9 - 1 2 5 - Tổng số 12 - 2 3 7 - Qua Bảng 5 cho thấy có 2/12 người trả lời nhanh hơn thời gian quy định (chiếm 16,67 %), trong khi số người trả lời chậm hơn so với thời gian quy định chiếm đa số là 7/12 người trả lời. Nguyên nhân chậm trễ do các loại tài sản xin chứng nhận quyền sở hữu không có giấy phép xây dựng hoặc có giấy phép nhưng công trình thực tế đã xây dựng sai khác so với giấy phép xây dựng đã cấp. Thời gian thực hiện chứng nhận tài sản so với quy định được tổng hợp theo các chỉ tiêu giống với điều tra từ cán bộ chuyên môn, kết quả theo Bảng 6. Bảng 6. Tổng hợp kết quả điều tra các TCKT về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản. Loại hình tổ chức Số phiếu Kết quả điều tra kinh tế điều tra Rất nhanh Nhanh Đúng thời gian Chậm Rất chậm DNTN 30 - - 4 17 9 Công ty TNHH 50 - - 7 28 15 Công ty cổ phần 10 - - 1 7 2 Tổng số 90 - - 12 52 26 Qua Bảng 6 cho thấy, có 12/90 tổ chức trả lời đúng thời gian quy định (chiếm 13,33 %), có 52/90 tổ chức trả lời chậm so với thời gian quy định (chiếm 57,78 %) và 26/90 tổ chức trả lời rất chậm so với thời gian quy định (chiếm 28,89 %). Kết quả trên phản ánh rằng thời gian thực hiện chứng nhận tài sản chậm hơn so với thời gian quy định chiếm tỷ lệ rất cao. 3.3.4. hững thu n lợi v h hăn của việc đăng ý, chứng nh n qu ền sở hữu t i sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế Trong quá trình thực hiện đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu cho tổ chức kinh tế, cả cơ quan chuyên môn và các tổ chức kinh tế có các thuận lợi: 292
  9. Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ 4 - SEMREGG 2018 - Về chính sách pháp luật: Các văn bản của Nhà nước đã quy định khá cụ thể về công tác chứng nhận sở hữu tài sản trên đất, đặc biệt kể từ Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực thi hành. - Về thủ tục hành chính: Quy trình, thủ tục đăng ký chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền đã được quy định rõ trong bộ thủ tục hành chính của UBND tỉnh Đồng Nai, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức kinh tế và các cơ quan chuyên môn trong quá trình thực hiện đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, còn tồn tại một số khó khăn như: - Tính chất đăng ký TSGLVĐ không bắt buộc, gây khó khăn cho công tác quản lý cũng như phát sinh thêm thủ tục đăng ký bổ sung TSGLVĐ. - Không có quy định cụ thể để xử lý những trường hợp tài sản sau đăng ký lại có biến động như tháo dỡ nhà ở, công trình xây dựng hoặc chủ sở hữu khai thác rừng, chặt bỏ cây lâu năm… xảy ra những vấn đề rất khó kiểm soát và xử lý. - Nhiều tổ chức chưa chú trọng đến việc đăng ký. - Chưa có văn bản hướng dẫn tính giá trị để tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận quyền sở hữu cho rừng trồng và cây lâu năm. - Về quy trình, thủ tục thực hiện: + Các tổ chức kinh tế thường vi phạm trong xây dựng: Xây dựng sai phép, không phép, tài sản không có giấy tờ minh chứng quyền sở hữu… + Chậm thực hiện trả lời bằng văn bản của các cơ quan quản lý Nhà nước đối với loại tài sản đăng ký. + Quy trình thực hiện qua nhiều cơ quan nên thời gian thực hiện thường bị kéo dài gây chậm trễ, phiền hà. + Hình thức đăng ký đất đai điện tử đã được áp dụng thực hiện nhưng số lượng còn rất ít. + Một số cán bộ chuyên môn chưa thật nhiệt tình tập trung thời gian để xử lý hồ sơ đăng ký. 3.4. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế Giải pháp hoàn thiện pháp luật - Bộ luật dân sự cần có quy định cụ thể về việc đăng ký bất động sản, đồng thời sớm xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, trong đó có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng đăng ký quyền sở hữu TSGLVĐ có tính chất bắt buộc đối với chủ sở hữu. - Sớm ban hành quy định về giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai để triển khai thực hiện. - Xây dựng quy định việc công khai, minh bạch thông tin tài sản đã đăng ký quyền sở hữu là bắt buộc. - Địa phương cần ban hành bảng giá để tính lệ phí trước bạ đối với rừng trồng và cây lâu năm. Giải pháp tổ chức thực hiện - Hướng tới xây dựng một cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất độc lập, được hình thành từ bộ phận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 293
  10. The fourth Scientific Conference - SEMREGG 2018 của Sở Tài nguyên và Môi trường, bộ phần quản lý xây dựng của Sở Xây dựng và bộ phận quản lý rừng trồng, cây lâu năm của Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. - Nâng cao trách nhiệm phối hợp thực hiện giữa các cơ quan có liên quan trong việc đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản. - Ban hành hướng dẫn cụ thể cho cán bộ tham gia tác nghiệp chủ động xử lý hồ sơ đăng ký trong các trường hợp của hồ sơ như sửa chữa ngay; nhân nhượng; loại bỏ hồ sơ, yêu cầu làm lại từ đầu; đính chính. - Thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ. Giải pháp khác - Cần quản lý và thực hiện nghiêm quy định về xây dựng để kịp thời phát hiện, xử lý những công trình xây dựng vi phạm, xây dựng không phép. - Cần có những nghiên cứu bổ sung trong phần mềm quản lý đất đai để đáp ứng yêu cầu đăng ký đất đai điện tử. 4. KẾT LUẬN Qua quá trình nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã đạt được những kết quả nghiên cứu sau: - Trong công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế: + Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hầu như không xuất phát từ ý thức của tổ chức kinh tế, thực tế diễn ra rất nhỏ lẻ, tiến hành khi có nhu cầu vay vốn. + Thời gian chứng nhận quyền sở hữu thường kéo dài so với quy định. Nguyên nhân cơ bản từ phía tổ chức kinh tế như tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã cấp, xây dựng không phép, tài sản đăng ký không có trong hợp đồng chuyển nhượng. + Đẩy mạnh thực hiện hình thức đăng ký điện tử. Chỉnh sửa, bổ sung các chức năng hỗ trợ. + UBND tỉnh Đồng Nai chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ. - Để nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, đã đề xuất 3 nhóm giải pháp gồm các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện và giải pháp bổ trợ khác. Đây chính là kết quả quan trọng để địa phương làm cơ sở vận dụng trong công tác đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Đề tài được thực hiện trong phạm vi một tỉnh, với đối tượng nghiên cứu cụ thể là thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế. Do đó, để đánh giá một cách hệ thống, toàn diện và có được những giải pháp đồng bộ, nội dung nghiên cứu này cần được tiếp tục thực hiện ở phạm vi và đối tượng lớn hơn. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tư pháp (2008) - Báo cáo số 114/BC-BTP về tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản. 2. Cục thống kê tỉnh Đồng Nai (2017) - Niên giám thống kê năm 2016, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. 3. Hồ Quang Huy - Nhận diện bản chất pháp lý của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Xem website: http:// http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu- trao-doi.aspx?ItemID=1902. Truy cập ngày 05/6/2017. 294
  11. Hội nghị Khoa học Công nghệ lần thứ 4 - SEMREGG 2018 4. Nguyễn Thành Sơn (2016) - Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định, Luận văn tốt nghiệp thạc sĩ chuyên ngành quản lý đất đai, Đại học Nông Lâm Huế. 5. Phan Hồng Mai (2014) - Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng, Luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội. 6. Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai (2017) - Quyết định số 1807/QĐ-UBND ngày 22 tháng 5 năm 2017 về việc công bố bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của ngành tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Nai. CERTIFYING PROPERTY RIGHTS FOR ECONOMIC ORGANIZATION IN DONG NAI PROVINCE: SITUATION AND SOLUTION Tran The Long Ho Chi Minh City University of Natural Resources and Environment, 236B Le Van Sy, Tan Binh, Ho Chi Minh City ABSTRACT Although both type of properties attached to each other but according to the law, registering for the rights of properties ownership does not need to go along with land. Therefore, the objective of the research is to evaluate the certifying of properties ownership attached to land for economic organizations in Dong Nai province, and propose methods to remove difficulties inadequate so that it will be more effective in land management. The research use synthetical analytic method in processing registration ducuments, certifying property ownership and questionare in Dong Nai province. Keywords: land registration, property rights, economic organization. 295
nguon tai.lieu . vn
Quản lý dự án Quản lý Nhà nước Tiêu chuẩn - Qui chuẩn Kinh tế học Luật học Quy hoạch - Đô thị Hoá học Quản trị kinh doanh Kiến trúc - Xây dựng