Xem mẫu
- TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN &
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Nguyễn Tấn Bình
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 1
- Khái niệm về bất động sản
• Theo quy định pháp luật hiện hành:
Luật dân sự nuớc Cộng hòa Xã hội
chủ nghĩa Việt Nam (2005), điều
174 quy định bất động sản và động
sản.
• Hầu hết các nước cũng tương tự
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 2
- Khái niệm về bất động sản
Theo pháp luật hiện hành:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do luật định
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 3
- Đặc điểm bất động sản
Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản có
một số đặc điểm riêng:
Khan hiếm
9Diện tích mặt đất giới hạn (địa phương, quốc gia,…)
Cố định (không gian)
9Nội & ngoại thành, tỉnh & thành phố, Việt Nam & Mỹ
Cá biệt
9Một mái nhà là một … tâm hồn
Vòng đời dài
9Phân biệt vòng đời kinh tế và vòng đời vật lý
Tác động lẫn nhau
9Gần bệnh viện, chợ,Nguyễn
17/03/2008
trường học; cơ sở hạ tầng
Tấn Bình 4
- Phân loại bất động sản
Theo kinh nghiệm (trong nước & thế giới), bất
động sản được phân thành các loại:
Bất động sản không từ đầu tư xây dựng
9đất đai trong sản xuất nông, lâm, ngư, diêm
nghiệp
Bất động sản từ đầu tư xây dựng
9nhà ở, nhà máy, công trình thương mại - dịch vụ,
hạ tầng (kỹ thuật, xã hội)
Bất động sản đặc biệt
9di sản vật thể, công trình tôn giáo
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 5
- Khái niệm thị trường bất động
sản và dịch vụ về bất động sản
• Quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản,
• Nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê, thế
chấp bất động sản, thông qua các dịch vụ về bất
động sản như:
9 Môi giới
9 Sàn giao dịch
9 Tư vấn
9 Định giá
9 Đấu giá
9 Quảng cáo
9 Quản lý
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 6
- Vai trò của thị trường bất
động sản
• Rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực
tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất,
giá trị (chiếm 30-40% tổng tài sản quốc gia).
• Tác động trực tiếp đến các thị trường khác.
• Huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia.
• Góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các
ngành khác (công thức 1 Æ 2).
• Cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong
tổng cho vay của các ngân hàng (các nước phát triển)
• Đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về nhà ở: thành
thị, nông thôn.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 7
- Phân loại thị trường bất
động sản
Theo công dụng
• Đất đai (nông – lâm nghiệp, phi nông nghiệp)
• Nhà ở (đô thị, nông thôn)
• Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu công
nghiệp, khu chế xuất,…)
• Công trình thương mại, dịch vụ
• Công trình dịch vụ công cộng (giao thông,
thủy lợi, giáo dục, y tế, văn hóa)
• Công trình đặc biệt khác
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 8
- Phân loại thị trường bất
động sản
Theo thứ tự thời gian
Cấp 1: Thị trường mua bán, chuyển
nhượng, giao, cho thuê quyền sử dụng
đất
Cấp 2: Xây dựng công trình cho thuê
hoặc bán
Cấp 3: Cho thuê lại hoặc bán lại
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 9
- Phân loại thị trường bất
động sản
Theo tính chất kinh doanh
Chuyển nhượng, mua bán
Cho thuê
Đấu giá quyền sử dụng đất
Thế chấp, bảo hiểm
Dịch vụ bất động sản
9 Môi giới
9 Thông tin, tư vấn, định giá
9 Bảo trì, bảo quản, quản lý
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 10
- Các cấp độ phát triển của
thị trường bất động sản
• Sơ khởi
• Tập trung hóa
• Tiền tệ hóa
• Tài chính hóa
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 11
- Các cấp độ phát triển của
thị trường bất động sản
Sơ khởi
• Mọi người tạo lập nhà ở cho mình, “cha
mẹ cho miếng đất cất nhà ra riêng”, trở
thành bất động sản.
• Các chủ đất, chính sách, cơ quan quản
lý đóng vai trò quyết định trong giai
đoạn này.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 12
- Các cấp độ phát triển của
thị trường bất động sản
Tập trung hóa
• Do đất đai hạn chế, giai đoạn này một
số người (các doanh nghiệp) có năng
lực xây dựng toà nhà, dự án lớn hơn
trên một diện tích nhất định.
• Chính sách quy hoạch, xây dựng, các
cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò
quyết định trong giai đoạn này.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 13
- Các cấp độ phát triển của
thị trường bất động sản
Tiền tệ hóa
• Các doanh nghiệp xây dựng phát triển, thị
trường cạnh tranh, chôn vốn, thiếu vốn
• Cần phải có sự tham gia của các định chế
kinh doanh tiền tệ tham gia với tư cách nhà
cho vay
• Ngân hàng, chính sách tiền tệ ngân hàng và
cơ quan quản lý chúng đóng vai trò quan
trọng trong giai đoạn này.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 14
- Các cấp độ phát triển của
thị trường bất động sản
Tài chính hóa
• Thị trường bất động sản phát triển mạnh, quy
mô thị trường gia tăng
• Các ngân hàng không còn lực và đối diện với
rủi ro
• Các khoản cho vay được các ngân hàng huy
động từ nhiều nguồn đa dạng khác
• Các định chế, tổ chức tài chính (financial
institution), cơ quan quản lý tài chính đóng
vai trò quan trọng trong giai đoạn này.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 15
- Cầu, cung trên thị trường
bất động sản
Cầu bất động sản
Số lượng bất động sản mà người
tiêu dùng sẵn lòng mua (thuê) và có
khả năng thanh toán
NHU CẦU ≠ CẦU
(Needs) (Demand)
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 16
- Cầu, cung trên thị trường
bất động sản
Cung bất động sản
Số lượng bất động sản sẵn sàng
tham gia vào thị trường.
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 17
- Quan hệ cầu, cung
• Cầu, cung là một hàm số của giá.
Trên mọi thị trường nói chung, giá
cả điều tiết quan hệ cung cầu.
• Hàm số cầu: QD = a – bP
(giá nghịch biến với lượng)
• Hàm số cung: QS = a + bP
(giá đồng biến với lượng)
P: Giá
S, QD: lượng cung, lượng
Q17/03/2008 cầu
Nguyễn Tấn Bình 18
- Quan hệ cầu, cung
(S)
ng
Giá (P)
g cu
n
Đ ườ
P0
Đư
ờ ng
c ầu
(D
)
Q0 Lượng (Q)
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 19
- Độ co giãn của cầu
C
Giá (P) lượ o g
ng iãn
cầu nhi
kỳ ều:
vọ giá
ng g
tăn iảm
gm ,
Đườ ạn
P0 ng c h
P1 ầu (
D )
Q0 Q1 Lượng (Q)
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 20
nguon tai.lieu . vn